È legittima la trasmissione ai creditori, da parte dell’amministratore, dell’elenco dei condomini morosi? Si tratta di una facoltà o di un obbligo giuridico?
La natura delle obbligazioni dei condomini verso i terzi
Può accadere che a seguito di lavori eseguiti in favore del condominio per lavori di vario genere, quali – ad esempio – di ristrutturazione dell’immobile condominiale, l’appaltatore si trovi a dover recuperare tutto o parte dell’importo dovutogli dal condominio per la realizzazione dei lavori.
In tale caso, ci si è chiesti, se il creditore del condominio potesse agire, per il recupero del credito, direttamente contro il condominio o, addirittura, contro uno solo dei condomini (obbligazioni solidali) oppure se lo stesso dovesse agire contro ciascun condomino per la loro parte (obbligazioni parziarie).
Il cambio di rotta della Corte di Cassazione
A tale quesito, in presenza di un dato normativo incerto, per lungo tempo i Giudici di merito e di legittimità aveva ritenuto che fra i condomini vi fosse solidarietà e che, pertanto, ciascuno di essi fosse tenuto per l’intero – salvo il diritto di regresso nei confronti degli altri condomini insolventi.
Nel 2008, però, la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, ha per la prima volta affermato la parziarietà dell’obbligo dei condomini, a parere della quale “Le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà”. Pertanto “Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto “interesse del condominio”, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza”.
La risposta del legislatore
Con la legge di riforma del condominio n. 220/2012, come si è già avuto modo di scrivere nel nostro Blog, sono state introdotte diverse innovazioni di disciplina, tra cui il riformato art. 63 disp. att. c.c. il quale, al secondo comma, stabilisce che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”, accompagnando l’obbligo di preventiva escussione del condomino moroso con il diritto del creditore del condominio di richiedere all’amministratore, ai sensi del comma 1 del medesimo articolo, i dati dei condomini morosi, contro i quali iniziare il recupero coatto del credito.
I successivi orientamenti giurisprudenziali
In continuità con quanto espresso dagli ermellini nel 2008, poi rafforzato dalle novità introdotte nel 2012, gli arresti giurisprudenziali più recenti sono ormai costanti nell’affermare che, in merito alle obbligazioni assunte dall’amministratore nell’interesse del condominio, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, risultando assente una specifica disposizione che stabilisca il principio della solidarietà. Di conseguenza, tali obbligazioni sono da imputare ai singoli condomini soltanto in proporzione delle rispettive quote.
Quanto alla natura dell’obbligo posto dall’art. 63 disp. att. c.c. – che – come anticipato – espressamente impone all’amministratore condominiale di comunicare ad eventuali creditori rimasti insoddisfatti i dati dei condomini morosi – si è rilevato come si tratti “per l’amministratore di un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale. Ciò delinea pertanto un obbligo di cooperazione con il terzo creditore posto direttamente dalla legge in capo all’amministratore, che esula dal contenuto del programma interno al rapporto di mandato corrente tra lui ed i condomini” e che tale trasmissione non si mostra contraria ai precetti a tutela della protezione dei dati personali, purché si rispetti il vincolo di pertinenza delle informazioni comunicate.
Saperne di più:
Per ulteriori approfondimenti in materia condominiale e, in particolare, sui poteri dell’amministratore di condominio nei confronti dei condomini morosi e sulla titolarità del lastrico solare.
