Cessione del godimento ad un terzo del lastrico solare condominiale: è possibile e con quali maggioranze?

Il 30 aprile scorso le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono espresse sul seguente quesito, sollevato nel marzo del 2019 dalla Seconda Sezione Civile: “se è necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell’art. 1108 c.c., comma 3, per l’approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l’installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l’esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell’area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso”.

Con sentenza n. 8434 del 30 aprile, le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione si sono pronunciate sul tema, estremamente caldo, della possibilità di concedere a terzi il godimento del lastrico solare condominiale.
Nel caso di specie, si trattava della concessione in uso di una porzione del tetto dello stabile condominiale per l’installazione di un impianto di antenne per la telefonia mobile, di proprietà di una società privata di telecomunicazioni.
Il ricorso in Cassazione prendeva le mosse, infatti, dall’atto di citazione del 12 novembre 2008, con cui il Condominio ed alcuni condomini convenivano, davanti al Tribunale di Chiavari, un’altra condomina (società dante causa delle unità condominiali e del contratto di concessione d’uso), nonché il terzo (l’azienda di telefonia mobile), per chiedere la rimozione dal tetto del fabbricato condominiale dell’impianto di antenne.
Nel corso di causa, si appurava che la condomina convenuta aveva concesso l’uso di una porzione del tetto per l’installazione del predetto impianto con contratto di locazione avente data certa (3.12.2001), pertanto considerato dai convenuti opponibile ex art. 1599 c.c. agli attori, poiché tutti acquirenti delle unità condominiali in data posteriore alla registrazione del contratto di locazione, reso noto agli stessi o tramite l’inserimento di apposita clausola d’accettazione del contratto di compravendita, o comunque mediante lettura del regolamento condominiale attestante l’esistenza dell’impianto sul tetto condominiale.
Con sentenza del 18 marzo 2010, il Giudice di prime cure respingeva le domande attoree, il cui esito veniva, però, ribaltato dalla Corte d’Appello di Genova che, con sentenza del 7 maggio 2014, configurava come abusiva la condotta della condomina convenuta, concretizzatasi in una appropriazione del bene comune, poiché esorbitante rispetto all’uso lecito riconosciuto dalla legge a favore di ciascun partecipante al condominio.
La vicenda, pertanto, giungeva al cospetto dei Giudici del Palazzaccio che, dopo averla disaminata, hanno condensato in poco più di una decina di pagine una vera e propria ricognizione dei vari principi di diritto regolanti la materia del contendere.
In particolare, al punto 38, gli Ermellini hanno chiarito come, in linea generale, il contratto con cui “un proprietario di un lastrico solare intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali (contratto costitutivo del diritto di superficie, e non di servitù come sostenuto dai convenuti), sia attraverso un contratto atipico ad effetti personali.
Hanno specificato, poi, che “la riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all’una o all’altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito”.
Pertanto, anche in presenza di un riferimento contrattuale specifico all’una o all’altra tipologia di diritto, in forza del principio rubrica legis non est legis, e in ossequio agli artt. 1362 e ss. del codice civile, in materia di interpretazione del contratto, sarà il giudice del merito, in ipotesi di contestazione, a qualificare in un senso (costituzione diritto di superficie) o nell’altro (contatto atipico regolato dalle norme in materia di locazione), la cessione del godimento del lastrico solare a terzi.
Del resto, chiarisce la Corte, l’eventuale contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori va individuato in un contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell’accessione. Questo perché, con tale negozio il proprietario dell’area (nel caso di specie, il condominio) concede ad altri (nel caso de quo, la proprietaria delle antenne) il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Si tratta di un contratto che, al pari di quello costitutivo del diritto reale di superficie, rappresenta titolo idoneo ad impedire l’accessione ai sensi dell’art. 934 c.c., comma 1, e che, essendo altresì regolato dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dall’art. 1599 c.c. e art. 2643 c.c., n. 8, risulta opponibile a terzi.

Calando tali principi nell’ambito dei rapporti condominiali, gli Interpreti di Piazza Cavour hanno specificato come, a seconda della tipologia di contratto in essere, la concessione dovrà essere approvata a maggioranza ovvero all’unanimità:

  • il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, dovrà essere approvato da tutti i condomini, ex art. 1108, 3 c.c.;
  • al contrario, il contratto atipico ad effetti obbligatori, se di durata inferiore a nove anni, potrà essere approvato con la maggioranza prevista per gli atti di ordinaria amministrazione (punto 37).

Rileva, poi, la considerazione giurisprudenziale secondo cui, in concreto, è ragionevole ritenere che, in situazioni analoghe a quella decisa, verosimilmente si configurerà un’ipotesi di contratto atipico ad effetti obbligatori, regolabile con le norme in materia di locazione, giacché l’interesse prevalente di tali contratti parrebbe individuarsi nel godimento dell’area e non nella necessità di edificare e mantenere una costruzione al di sopra del fondo di proprietà condominiale. Resta salvo, naturalmente, il sindacato del giudice del caso concreto che, indagati gli elementi di fatto, potrebbe qualificare diversamente il contratto.

Con tale pronuncia, dunque, la Corte ha sostanzialmente ribadito la possibilità del condominio di stipulare un contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, volto a consentire a terzi l’installazione di un ripetitore, o di altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale.
Quanto alla maggioranza richiesta per l’approvazione, questa dipenderà dalla durata del contratto: se superiore a 9 nove anni, dovrà trovare l’approvazione di tutti i condomini, se inferiore a nove anni potrà essere approvato con le maggioranze ordinarie di prima e seconda convocazione.
Diversamente, nel caso di concessione del diritto di superficie (l’esame va fatto caso per caso dal giudice di merito, indagando l’interesse prevalente in gioco), la concessione dovrà essere approvata da tutti i condomini.

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