Recentemente la II Sez. Civ. della Corte di Cassazione è tornata a ribadire l’orientamento consolidato in materia di nullità del preliminare relativo a immobili privi della necessaria concessione edificatoria.
Ma facciamo un passo indietro.
Dal punto di vista normativo, la negoziazione avente ad oggetto beni immobili si caratterizza per una forte interazione fra le regole civilistiche e quelle propriamente amministrative e urbanistiche. In particolare, come regola generale, si prevede la nullità (come se l’atto non fosse mai stato realizzato, con retrocessione della situazione giuridica e materiale al momento antecedente la stipula del contratto) di tutti gli atti di compravendita stipulati in assenza di taluni documenti attestanti la conformità del bene ai precetti in materia urbanistica, che trovano la loro ragione d’essere nell’esigenza di tutelare interessi pubblicistici.
Tali regole tuttavia, certamente applicabili ai contratti definitivi che trasferiscono la proprietà o altri diritti reali, parrebbero non operare con riferimento al preliminare, tipicamente volto a fissare il contenuto di massima delle trattative e preparare il campo per il successivo trasferimento del diritto verso il prezzo.
A parere dei Giudici del Palazzaccio, infatti, “La sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria [quale è il preliminare di vendita], non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perchè la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria, possono intervenire successivamente al contratto preliminare.
Tale soluzione si pone in continuità con il recente approdo delle Sezioni Unite, che hanno affermato la natura di nullità solo formale della previsione di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 40. Difatti, anche la nullità comminata dall’art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40, della L. n. 47 del 1985, ritengono gli ermellini, va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”. Con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
Si osserva, inoltre, come il tema del rapporto fra irregolarità urbanistiche e libera iniziativa privata sia stato trattato recentemente anche dall’Agenzia delle Entrate in materia di semplificazioni per l’accesso al superbonus di parti comuni condominiali.
Difatti, sebbene ai sensi dell’art. 49 del D.P.R. 380/2001 non possono essere riconosciute agevolazioni fiscali in caso di irregolarità edilizia ed urbanistica, la recente legge di conversione prevede che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferibili esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
Ciò implica, dunque, che le eventuali difformità urbanistiche dei singoli appartamenti condominiali non sono da ostacolo all’accesso al super-bonus 110% per i lavori sulle parti comuni condominiali. Resta, però, l’obbligo per le singole unità immobiliare richiedenti le agevolazioni riconosciute di sanare le irregolarità urbanistiche esistenti entro il termine dei lavori.
