L’emergenza pandemica ha impattato sulle relazioni economiche quotidiane e sui relativi presidi giuridici, sostanziali e processuali, costringendo il legislatore ad adottare numerosi provvedimenti temporanei a carattere palliativo.
I rapporti locatizi sono stati uno dei vincoli giuridici più condizionati dalla pandemia: le difficoltà dovute al periodo di lockdown e il conseguente arresto delle attività produttive hanno fatto sì che numerosi “inquilini” si siano ritrovati senza risorse economiche sufficienti per fronteggiare i costi dei contratti di locazione precedentemente stipulati, creando – a cascata – ammanchi economici gravanti sui locatori.
Per quanto la pandemia sia ancora in corso, nonostante il parziale ritorno alla normalità, una delle questioni giuridiche di forte attualità sul punto è rappresentata dalla costante proroga del blocco degli sfratti: disposta dall’autorità governativa fin dall’inizio dell’emergenza, negli ultimi mesi l’intervento è stato più volte prorogato, fino al recente intervento della Corte costituzionale, che ha mostrato non tollerare ulteriori procrastinazioni.
Con sentenza n. 213 dell’11.11.2021, infatti, la Consulta nel confermare la legittimità costituzionale della proroga del blocco degli sfratti per morosità disposte dalla normativa emergenziale (*), ha però chiarito che ulteriori proroghe diverrebbero lesive del diritto di proprietà, posto che fino ad ora siffatte violazioni sono state considerate tollerabili in ragione del carattere temporaneo del fenomeno pandemico.
Premessa terminologica
La pronuncia della Corte si mostra davvero interessante sotto il profilo della censura dell’opportunità/possibilità del potere politico di limitare la sfera d’esercizio del dominio per eccellenza: il diritto di proprietà.
Tuttavia, prima di analizzare i provvedimenti adottati dal legislatore d’emergenza e le relative censure della Consulta, l’espressione “blocco degli sfratti” merita di essere contestualizzata.
Difatti, lo sfratto è un procedimento speciale che culmina con la restituzione dell’immobile (rilascio) al legittimo proprietario.
Senza entrare nello specifico dell’istituto processuale, ad una prima fase, iniziata con la formale intimazione al conduttore di liberare l’immobile con contestuale citazione per la convalida da parte del Giudice in presenza di determinati requisiti e terminata con l’ordinanza di convalida di quest’ultimo, segue una seconda fase, nella quale si procede, tramite l’intervento dell’Ufficiale giudiziario, allo sgombero effettivo dell’immobile, anche – se necessario – con l’intervento delle Forze dell’ordine.
Ciò premesso, l’espressione “blocco degli sfratti” riferisce proprio a quest’ultima fase: per cui – allo stato – la prima attività di intimazione e precostituzione del titolo in forza del quale poi procedere concretamente alla liberazione dell’immobile non ha subito alcun blocco. La sospensione in esame, invece, riguarda la sola attività pratica demandata all’Ufficiale giudiziario.
La legislazione d’emergenza
Le disposizioni che, nel periodo di pandemia, hanno determinato tale incisiva limitazione del diritto di proprietà – e che nel tempo hanno suscitato molteplici dubbi di legittimità costituzionale – sono attualmente da rinvenire principalmente nell’art. 13, comma 13 del d.l. milleproroghe del 31 dicembre 2020, n. 183 e nell’art. 40-quater del d.l. sostegni del 22 marzo 2021, n. 41.
Nello specifico, la prima aveva previsto che «la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall’art. 103, comma 6, del decreto legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, è prorogata sino al 30 giugno 2021 limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’art. 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi famigliari».
La seconda, invece, ha prorogato tale sospensione al 30 settembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020 e al 31 dicembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 1º ottobre 2020 al 30 giugno 2021.
È importante non confondere queste norme con la proroga di cui all’art. 13, comma 14 del d.l. milleproroghe del 31 dicembre 2020, n. 183, in base alla quale era stata prorogata al 30 giugno 2021 «ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’art. 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore».
Quest’ultima norma, infatti, rispondeva all’esigenza di tutelare maggiormente i conduttori di immobili destinati a prima casa che – per situazioni di momentanea assenza di liquidità – si sarebbe trovati – in assenza di esplicito blocco – senza una fissa dimora.
L’intervento della Corte costituzionale
Ciò posto, l’intervento dei giudici della Consulta ha inteso porre un freno alla pratica del “blocco degli sfratti” per come sopra descritta.
Con la sentenza n. 213 dell’11 novembre 2021 la Corte costituzionale ha dichiarato la non fondatezza delle questioni di legittimità costituzionale degli artt. 103, comma 6, del d.l. n. 18 del 2020, convertito, con modificazioni, nella legge n. 27 del 2020 (prima proroga), 17-bis del d.l. n. 34 del 2020, convertito, con modificazioni, nella legge n. 77 del 2020, 13, comma 13, del d.l. n. 183 del 2020, convertito, con modificazioni, nella legge n. 21 del 2021, 40-quater del d.l. n. 41 del 2021, convertito, con modificazioni, nella legge n. 69 del 2021 (ultima proroga), nella parte in cui prevedono la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, per l’emergenza Covid, con le relative proroghe, poiché la proroga del blocco degli sfratti per morosità – disposta dal legislatore in presenza di una situazione eccezionale come la pandemia da COVID-19 – è una misura dal carattere intrinsecamente temporaneo, destinata ad esaurirsi entro il 31 dicembre 2021, senza possibilità di ulteriore proroga, avendo la compressione del diritto di proprietà raggiunto il limite massimo di tollerabilità, pur considerando la sua funzione sociale.
In sostanza, i giudici della Consulta si sono soffermati sul carattere temporaneo della misura adottata dal legislatore emergenziale, precisando al contempo, che un’ennesima proroga verrà senza dubbio censurata per eccessiva compromissione del diritto di proprietà.
Considerazioni finali
Per quanto detto sinora, volendo riassumere il quadro normativo attualmente vigente sul punto, appare opportuno ribadire che i proprietari degli immobili locati possono liberamente agire a tutela del loro diritto di proprietà, giacché la sospensione fino al 31.12.2021 riguarda soltanto la fase d’esecuzione delle ordinanze di convalida e liberazione adottate tra il 1.10.2020 e il 3.6.2021.
Resta inteso, però, che laddove con il perdurare dello stato di necessità, il legislatore dovesse ulteriormente prorogare la sospensione, la Corte costituzionale potrebbe tenere fede come no al proprio monito, soprattutto laddove – come parrebbe – nella prossima legge di Bilancio dovesse prevedersi un apposito ristoro economico a favore dei proprietari che, a causa del blocco degli sfratti, si sono visti sostanzialmente privati del godimento mediato dell’immobile locato.
Per approfondimenti, la decisione della Corte costituzionale è disponibile al seguente link:
https://www.cortecostituzionale.it/actionRicercaSemantica.do
La normativa emergenziale impugnata è la seguente: Art. 103, c. 6°, del decreto-legge 17/03/2020, n. 18, convertito, con modificazioni, nella legge 24/04/2020, n. 27; art. 17 bis del decreto-legge 19/05/2020, n. 34, convertito, con modificazioni, nella legge 17/07/2020, n. 77; art. 13, c. 13°, del decreto-legge 31/12/2020, n. 183, convertito, con modificazioni, nella legge 26/02/2021, n. 21; e art. 40 quater del decreto-legge 22/03/2021, n. 41, convertito, con modificazioni, nella legge 21/05/2021, n. 69, consultabile – previa ricerca nominale- al seguente link https://www.normattiva.it/
Per saperne di più sul rapporto di locazione e sulle problematiche connesse – anche in tempo di pandemia – ti suggeriamo di leggere i nostri articoli al seguente link:
https://studiolegaleborgiani.it/covid-19-e-canone-di-locazione-e-possibile-agire-in-autoriduzione/;
