L’acquisto di un terreno tramite asta giudiziaria comporta anche il trasferimento del diritto sull’immobile che sul medesimo insiste?
Inquadramento sommario
Il pignoramento immobiliare è una procedura esecutiva prevista dal codice di procedura civile che consente al creditore di ottenere il pagamento di un debito attraverso la percezione delle utilità conseguite dalla vendita forzata di un immobile appartenente al debitore.
Una volta venduto il bene, viene emesso il decreto di trasferimento, che sancisce il momento effettivo di trasferimento della proprietà del bene pignorato dal debitore al terzo.
Il regime fin qui descritto è cristallizzato negli artt. 555 e segg. c.p.c., mentre l’art. 586 c.p.c. rubricato “Trasferimento del bene espropriato”, stabilisce i presupposti e i requisiti per l’emissione del decreto di trasferimento.
D’altro canto, l’accessione, disciplinata dagli artt. 934 e segg. c.c., stabilisce che il proprietario di un terreno acquista la proprietà di qualsiasi bene che ad esso viene unito e che sul medesimo insiste, quali – ad esempio – un edificio o una piantagione.
Requisiti e conseguenze della vendita all’asta
La disciplina fissata dagli artt. 555 e segg. c.p.c. riguarda tutte le espropriazioni immobiliari. Le stesse però non hanno ad oggetto i soli beni oggetti di pignoramento, ma ai sensi dell’art. 2912 c.c. anche altri beni, come per esempio gli accessori, le pertinenze, i frutti, i miglioramenti o le addizioni.
Al fine di promuovere un’esecuzione immobiliare il creditore dovrà essere in possesso di un titolo esecutivo e, ai meri fini del recupero del credito, anche di un privilegio sugli altri creditori che avranno il diritto di intervenire dopo l’instaurazione della procedura, nel rispetto del principio di par condicio tra creditori.
Inoltre, con il decreto di trasferimento, ai sensi dell’art. 586 c.p.c., oltre al trasferimento della proprietà viene ordinata anche la cancellazione delle trascrizioni, affinché l’aggiudicatario entri in possesso del bene libero da ipoteche ed ulteriori iscrizioni pregiudizievoli.
Va poi precisato che anche il decreto di trasferimento costituisce un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile, in modo che qualora il bene pignorato sia occupato dal debitore o da terzi in forza di titolo non opponibile al nuovo proprietario, lo stesso potrà intimare il rilascio e procedere all’eventuale recupero coatto del bene in tempi più rapidi.
Il decreto di trasferimento può estendersi alle accessioni e sopraelevazioni?
Come accennato in precedenza, il decreto di trasferimento e la sua registrazione sanciscono il momento in cui la proprietà del bene espropriato passa all’aggiudicatario e questa considerazione, unitamente a quanto disciplinato dall’art. 2912 c.c., costituisce la premessa da cui muovere per soffermarsi sull’ipotesi peculiare in cui il bene pignorato sia stato, nel tempo necessario a concludere la procedura, “integrato” da sopraelevazioni o accessioni.
Con riferimento al presente tema, infatti, la semplice lettura congiunta dell’art. 586 c.p.c. e 2912 c.c. non lascia dubbi circa la possibilità per cui il decreto di trasferimento riconosca l’aggiudicatario come proprietario del bene immobile oggetto di pignoramento e di tutti i beni a cui si estende automaticamente il pignoramento.
Si ritiene quindi che il decreto di trasferimento immetta l’aggiudicatario nella piena ed esclusiva proprietà di tutti i beni descritti dall’art. 2912 c.c, quali accessori, pertinenze, frutti miglioramenti, o addizioni esistente sul suolo al momento dell’emissione di detto provvedimento.
Un caso recente
L’orientamento ormai consolidato sul tema, che si è cercato di sintetizzare, ha trovato nuova conferma in un’approfondita ordinanza della Corte di Cassazione del 18 maggio 2023, la quale ha sancito che il pignoramento immobiliare si estende non solo ai beni di cui all’art. 2912 c.c., ma anche a tutti quei beni che, pur non menzionati nel decreto di trasferimento, siano fisicamente uniti alla cosa principale, tanto da costituirne parte integrante, come appunto le accessioni o le sopraelevazioni.
Da quanto evidenziato dalla Corte di Cassazione ne deriva che il trasferimento di un terreno a seguito di un’esecuzione immobiliare comporta altresì, in difetto di previsioni contrarie, il trasferimento del fabbricato che insiste sullo stesso.
La Cassazione con l’ordinanza in discorso cristallizza anche la differenza tra accessione e usucapione facendo leva sullo stato dei fatti nel momento in cui i manufatti vengono realizzati sul fondo. Infatti se gli stessi sono ab origine nel possesso del soggetto proprietario del suolo medesimo, sono di proprietà dello stesso per accessione.
Mentre, risulta ammissibile il modo di acquisto a titolo originario dell’usucapione quando il manufatto, dotato di una propria autonomia sotto il profilo materiale, funzionale ed economico, sia invece dal momento della sua realizzazione nel possesso uti dominus e per il tempo necessario di un soggetto diverso dal proprietario del suolo.
Considerazioni finali
Il panorama che si è cercato di descrivere fino a questo punto, relativo all’estensione del pignoramento alle accessioni del bene oggetto di espropriazione, consente a questo punto di trarre alcune conclusioni. L’interpretazione giurisprudenziale degli istituti sostanziali e processuali summenzionati è, ad oggi, orientata nel senso della possibilità di estensione del pignoramento anche ai beni non descritti nel decreto di trasferimento, purché questi siano materialmente uniti alla cosa principale e non scindibili, tanto da costituirne parte integrante.
La massima in commento, tuttavia, non esplicita una regola generale applicabile indipendentemente dalla situazione concreta, da cui bisogna necessariamente partire per valutare l’esistenza di sempre possibili deroghe ed eccezioni.
Anche nei procedimenti immobiliari va quindi valutata a fondo, con il supporto di professionisti di settore, l’opportunità di agire, e l’esistenza di diritti, anche di soggetti terzi, che potrebbero convincere o dissuadere dall’azione legale ovvero dalla partecipazione all’asta giudiziaria.
Per ulteriori approfondimenti:
https://studiolegaleborgiani.it/lusucapione-di-un-immobile-abusivo/
https://studiolegaleborgiani.it/gli-obblighi-dellamministratore-verso-i-creditori-del-condominio/
