È possibile usucapire la proprietà di un immobile abusivo? Quali sono i presupposti e le condizioni che devono ricorrere affinché si verifichi l’acquisto a titolo originario del diritto di proprietà quando il bene interessato è un bene immobile abusivo?
Nozione e disciplina
L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario di diritti reali, tra cui la proprietà, su un bene immobile o mobile, che si compie per effetto del possesso continuativo del bene stesso per il periodo di tempo determinato dalla legge.
L’usucapione è pertanto la conseguenza giuridica di una condizione continuativa di possesso e, più precisamente, si verifica per il solo fatto del possesso continuato del bene per venti anni. Esso, pertanto, non richiede un intervento ulteriore da parte del giudice o un accordo tra le parti.
Il regime fin qui descritto è cristallizzato nell’art. 1158 c.c., rubricato “Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari”, il quale stabilisce che «La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni».
Requisiti
La disciplina fissata dall’art. 1158 c.c. si applica a tutti i beni immobili, nonché ai beni mobili e mobili registrati, fatta eccezione per i beni extra commercium, a condizione che la situazione di possesso di cui questi sono oggetto soddisfi una serie di requisiti.
Innanzitutto, deve trattarsi di un possesso continuo, dunque ininterrotto per il lasso di tempo richiesto dalla legge, pacifico e pubblico.
Non occorre invece l’elemento soggettivo della buona fede: l’usucapione si compie anche laddove il possessore abbia agito in mala fede.
Più precisamente, e in secondo luogo, tale situazione di possesso deve protrarsi ininterrottamente per venti anni e deve accompagnarsi all’intenzione di esercitare un potere su quel bene. Infatti, la terza condizione richiesta dal legislatore affinché si verifichi l’effetto summenzionato è che l’attività in cui si concretizza il possesso corrisponda all’esercizio del diritto di proprietà o di un altro diritto reale.
Per questo motivo, non è al contrario ammesso l’acquisto per usucapione di diritti personali.
Il termine di venti anni richiesto per la maturazione dell’usucapione comincia a decorrere dal momento dell’acquisto del possesso.
E quando l’immobile è abusivo?
Come accennato in precedenza, l’usucapione si compie rispetto a tutti i beni, e questa considerazione costituisce la premessa da cui muovere per soffermarsi sull’ipotesi peculiare in cui il bene in discorso sia un immobile costruito abusivamente.
Con riferimento al presente tema, infatti, l’orientamento ormai consolidato dalla giurisprudenza di legittimità non lascia dubbi circa la possibilità di acquistare per usucapione il diritto di proprietà su un immobile, anche abusivo, laddove ricorrano comunque i requisiti richiesti dalla legge.
Si ritiene quindi ammissibile la domanda di riconoscimento dell’acquisto per usucapione della proprietà di uno o più immobili anche quando questi risultino abusivi sul piano urbanistico ed edilizio e la loro condizione non sia regolarizzata in quanto, ai fini della legittimità della stessa, non assumono alcuna importanza le risultanze dei certificati catastali.
Non vi è dubbio, quindi, che il possesso pubblico e continuo, mantenuto per i venti anni richiesti dalla legge, di un bene immobile abusivo e non (ancora) regolarizzato sul piano pubblicistico ricada comunque nell’ambito di applicazione dell’art. 1158 c.c.
Il caso
L’orientamento giurisprudenziale ormai consolidato sul tema, che si è cercato di sintetizzare, ha trovato ulteriore conferma in una recente ordinanza del Tribunale di Catanzaro (n. 696 del 24 marzo 2023) relativa all’acquisto del diritto di proprietà a titolo di usucapione su un bene immobile che, nelle more della definizione della procedura di condono edilizio, risultava ancora abusivo. Ebbene, nel caso in discorso, il Tribunale adito ha evidenziato l’irrilevanza della condizione di abusività in cui verte l’immobile oggetto della domanda ai fini dell’accoglimento o del rigetto della stessa. Ancorandosi all’evoluzione della giurisprudenza di legittimità in materia, il Tribunale ha quindi confermato l’ammissibilità della domanda di acquisto per usucapione del diritto di proprietà su un bene immobile abusivo.
Considerazioni finali
Il panorama che si è cercato di descrivere fino a questo punto, relativo all’usucapione in generale e alla particolare ipotesi dell’immobile abusivo, consente a questo punto di trarre alcune conclusioni. La Giurisprudenza è, ad oggi, nel senso della possibilità d’acquisto per usucapione del diritto di proprietà sull’immobile abusivo, in considerazione del fatto che il difetto sul piano edilizio e urbanistico esaurisce i suoi effetti nell’ambito del rapporto pubblicistico e non rileva invece rispetto ai requisiti e alle condizioni per il compimento dell’usucapione.
Tale ricostruzione, tuttavia, non va esente da critiche ed eccezioni, stante la sostanziale inesistenza giuridica dell’immobile abusivo, soprattutto ove non sanabile.
L’intreccio di situazioni giuridiche che viene a crearsi in questi casi richiede, dunque, un’analisi peculiare da parte del professionista, dal risultato certamente non immediato.
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